השקעות נדלן בחוץ לארץ בעקבות הרפורמה (ד') - החזקה במסגרת חברה זרה 

במסגרת המאמרים הקודמים סקרנו את השלכות המס העיקריות של הרפורמה על החזקה של נדל"ן בחו"ל, ביחס להחזקה כיחיד וכחברה ישראלית. להלן נציג את ההשלכות במקרה של פעולה באמצעות חברה זרה.
נזכיר כי על מנת שחברה תוכר כזרה יש להקפיד גם שהשליטה והניהול על עסקיה יעשו מחוץ לישראל, על פי המבחנים והכללים שפורטו במאמרנו הקודם בנושא. לשם הנוחות, המונח "חברה זרה" להלן יתייחס רק לחברה שאכן מקיימת תנאים אלה.
על פי המצב כיום (טרם הרפורמה) לא חל חיוב במס בישראל על הכנסתה של חברה זרה משכירות או מכירת נכס בחו"ל. גם חלוקת הדיבידנד לבעל המניות הישראלי לא התחייבה במס בישראל, ובלבד שסכומי ההכנסות התקבלו בחו"ל והופקדו בחשבון בנק בחו"ל קודם להעברתם לישראל.
השינוי שמביאה עמה הרפורמה הוא במישור בעלי המניות. על פי המוצע, במקרים בהם המדובר ב"חברה נשלטת זרה" (תרגום של המקבילה האמריקאית Controlled Foreign Corporation), יחול חיוב במס על בעלי שליטה ישראלים (מעל 10% בזכויות), כאילו קיבלו בידם את הכנסת החברה הבלתי מחולקת (מיסוי בגין דיבידנד רעיוני). הנסיבות בהן תוכר חברה כחברה נשלטת זרה הן כדלהלן:
א. יותר מ - 50% מאמצעי השליטה בחברה מוחזקים במישרין או בעקיפין על ידי תושבי ישראל.
ב. רב הכנסתה של החברה הזרה היא הכנסה פסיבית או רב רווחיה נובעים מהכנסה כאמור. הכנסה פסיבית מוגדרת כהכנסה מריבית, מדיבידנד, מתמלוגים, מדמי שכירות ומרווח הון, למעט רווח הון מנכס המשמש בעסק). שאלה מעניינת היא מה דינם של דמי שכירות המגיעים לכדי פעילות עסקית. לדעתנו, כוונת הדברים היתה שלא לראות באלה כהכנסות פסיביות, וזאת מעצם טיבן העסקי, ואולם הנוסח בתזכיר החוק כיום אינו ברור בנקודה זו.
ג. שיעור המס המקומי בחו"ל על הרווחים הפסיביים של החברה אינו עולה על 20%. המדובר בתנאי שעשוי להתקיים לא רק במדינות שהן מקלטי מס, אלא גם במדינות לא מעטות אחרות. זאת, כיוון שלפי ההצעה יש לחשב את השיעור המשוקלל תוך חלוקת סכום המס המשולם בחו"ל בכלל ההכנסה הפסיבית. לפיכך, במקרה בו ניתן לדוגמה פטור מרווח הון על פי הדין הפנימי, וקיימת חבות במס על דמי השכירות - שיעור המס המשוקלל עשוי להיות נמוך מ - 20%.
יש לתת את הדעת כי גם לאחר הרפורמה, ועל אף כללי ה - CFC, קיימת במקרים רבים כדאיות לפעול באמצעות חברה זרה, וזאת מן הטעמים הבאים:
א. מיסוי ה - CFC הוא למעשה מיסוי בגין הדיבידנד בלבד, ולא מיסוי בגין עצם הכנסת החברה, בעוד שבהחזקה באמצעות חברה ישראלית יחול החיוב במס הן במישור החברה (36%) והן בעת ההעברה לבעלי המניות (עוד 25%) - סה"כ 52%.
ב. כאשר יחולק הדיבידנד בפועל במועד מאוחר יותר, בעל השליטה לא יחויב במס עד לסכום הרווחים עליהם שילם מס בעבר, כשהוא מתואם למדד מיום תשלום המס.
ג. גם כאשר יחול מיסוי ה - CFC, יינתן זיכוי מן המס הזר שאמור יהיה להיות משולם בעתיד בעת חלוקת הדיבידנד בפועל. במקרים אלה, חבות המס בישראל במועד מיסוי הדיבידנד הרעיוני תהיה איפוא קטנה יותר מ - 25%.
ד. כללי המיסוי של ה - CFC עשויים שלא לחול כלל, ובמקרה כזה המיסוי יהיה רק בעת חלוקת דיבידנד בפועל. כך לדוגמה, לא יחולו הכללים מקום בו רב הכנסתה של החברה היא אקטיבית (מעסק), מקום בו שיעור המס המשוקלל בחו"ל יעלה על 20%, מקום בו סה"כ השליטה הישראלית בחברה קטנה מ - 50% וכן מקום בו בעל המניות הישראלי מחזיק פחות מ - 10% בחברה. בהקשר זה נציין כי עדיין לא ברור כיצד ייבחנו שיעורי ההחזקה במקרים של נאמנויות, אף כי לטעמנו מקום בו המדובר בנאמנות בלתי חוזרת אמיתית, המקנה שיקול דעת מלא לנאמן זר, לא יחשב תושב ישראל שהינו נהנה בנאמנות, כבעל זכויות בחברה הזרה.
ה. עשיית שימוש נכון במבנים דרך מדינות מסויימות עשויה לחסוך מס. כך לדוגמה, במלטה שיעור מס החברות עומד על 35% (עולה על 20% כקבוע בכללי ה - CFC), אולם בעת חלוקת דיבידנד לבעלי המניות מוחזר המס ששולם לבעלי המניות. עשיית שימוש בחברות מלטזיות עשויה איפוא למנוע תחולה של כללי ה - CFC.
ההחלטה היכן להקים את החברה - האם במקלט מס או במדינת אמנה, עשויה להשתנות בהתאם לנסיבות, כאשר היתרונות העיקריים של מקלט מס הם היעדר החבות במס, העלות הנמוכה של הקמה והחזקה של החברה, הגמישות של דיני החברות והאפשרות להגר את החברה. היתרונות של מדינות אמנה עשויים להיות הוראות אמנה מקילות וכן הכרה של רשויות המס בישראל באופן החישוב של הרווחים ובמסים הזרים על פי דיני מדינת האמנה, מבלי שנטל ההוכחה יוטל על הנישום.
מן האמור לעיל עולה כי במקרים מסויימים, ובייחוד כאשר קיים פטור ממס במדינה בה נמצאים המקרקעין על מכירתם בידי תושבי חוץ (כגון אנגליה) או על דמי השכירות, סה"כ שיעור המס בהחזקה באמצעות חברה זרה עשוי לעמוד על 25% בלבד עד רמת היחיד, במקום 52% בהחזקה באמצעות חברה ישראלית. שיעור המס עלול להיות גבוה יותר ככל שהמס בחו"ל גבוה יותר, ובמקרים מעין אלה יש לבחון גם את האפשרות להחזיק הנדל"ן במישרין כיחיד.
בשבוע הבא, נסכם את הדברים ונציג השוואה מרכזת של היתרונות והחסרונות של החזקת נדל"ן בחו"ל בכל אחת מן האפשרויות (יחיד, חברה ישראלית, חברה זרה).